СДЕЛКА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ ЕСЛИ СОБСТВЕННИКАМИ ИЛИ ОДНИМ ИЗ СОБСТВЕНИКОВ ЯВЛЯЮТСЯ ДЕТИ

Немного юридических терминов…

Действующее законодательство РФ не содержит понятия «дети» - в нем есть лица «малолетние» и «несовершеннолетние». Они не обладают гражданской дееспособностью, т.е. правом «приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их». Переход во взрослое состояние, согласно закону, в основном происходит в 18 лет. «Этот возраст совершенно четко установлен ст. 21 Гражданского кодекса РФ, По его достижении гражданин обретает полный объем дееспособности». Правда, оговорки имеются и здесь. Существует понятие «эмансипация». Согласно ст. 27 ГК, она означает объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным. Условие – работа по трудовому договору или занятие (с согласия родителей, усыновителей или попечителя) предпринимательской деятельностью. Наступать эмансипация может с 16-летнего возраста. Также полностью дееспособным человек становится при вступлении в брак – даже если это произошло и до 18-летия.

И так, мы говорили о «малолетних» и «несовершеннолетних». Первые – это дети в возрасте до 14 лет, вторые – от 14 до 18 (если раньше не произошла эмансипация, конечно). Разница между этими категориями, состоит в том, малолетние вообще не участвуют в сделках с недвижимостью – документы от их имени подписывают родители, усыновители или опекуны. А вот несовершеннолетние должны совершать сделки лично – но с письменного согласия своих законных представителей.

С тем, что дети до 18 лет (не считая «эмансипированных») должны получить для сделки согласие своих законных представителей – родителей (или усыновителей, опекунов), мы разобрались. Но есть еще одно условие: продажа недвижимости должна быть одобрена специальной государственной инстанцией – органом опеки и попечительства, требование ст. 37 ГК РФ и ст. 60 Семейного кодекса РФ. Без документа от названного органа договор купли-продажи просто не пройдет государственную регистрацию в Управлении Росреестра.

Некоторое время назад (примерно до середины прошлого десятилетия) согласие «государственных опекунов» требовалось для любой сделки, где так или иначе фигурировал несовершеннолетний. Потом ситуация изменилась: разрешение по-прежнему однозначно нужно в случаях, когда ребенок входит в число собственников продаваемой квартиры. А вот если он там просто зарегистрирован по месту жительства – тогда нет. Правда, из последнего «послабления» есть некоторые исключения: например, если несовершеннолетний жил в квартире на момент ее приватизации, но не был включен в число собственников, то разрешение органов опеки все равно потребуется. Еще, добавляет Надежда Духова, руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Триумфальная арка», в некоторых районах Московской области территориальные отделения Росреестра требуют бумагу от органов опеки и для просто зарегистрированных. Скажем так, «по инерции».

Формально они называются «отделом опеки и попечительства». Но надо понимать, что глава муниципалитета (он же председатель комиссии по опеке) физически не может вникать во все тонкости, так что на самом деле все вопросы решает инспектор – обычно дама бальзаковского или постбальзаковского возраста. А глава муниципалитета просто подписывает подготовленные ею решения…

Наверное главный вопрос: исходя из чего опека решает, что сделку можно разрешить? Задавшись им, мы быстро обнаружим, что этот вопрос, по существу, отдан на усмотрение самих «опекунов». «На федеральном уровне законодателем не определены критерии, на основании которых орган опеки и попечительства руководствуется при принятии решения, Орган опеки и попечительства проверяет, не ухудшаются ли права ребенка».

«Действительно, каждый конкретный «опекун» решает этот вопрос, есть общее правило, согласно которому количество квадратных метров, приходящееся на ребенка, уменьшаться не должно. Однако возможны и исключения: например, люди переезжают из региона в Москву, где стоимость 1 кв. м выше. В этом случае разрешат обмен, при котором количество метров уменьшается».

«Помимо метров, роль играет и населенный пункт, район, инфраструктура и состояние квартиры, если в акте осмотра покупаемой квартиры инспектор напишет, что квартира требует ремонта, находится в неудовлетворительном состоянии, рядом нет ни школы, ни детского сада (зато на первом этаже пивная), то и получим отказ».

Если в результате сделки ребенок однозначно выигрывает (метров больше, район лучше, дом новее и т.п.), то согласие органов опеки, конечно, будет получено – ну не звери же они! А вот в сомнительных случаях (скажем, меньше метров, но лучше район) многое зависит от того, как сами родители сумеют объяснить, зачем они затевают этот обмен. Могу привести пару примеров, которые видел лично. В одном случае мать объяснила, что хочет потерять 3 кв. м, но оказаться на юго-западе Москвы – там и поблизости бабушка, которая будет помогать ухаживать за маленьким, и очень хорошие школы вокруг… В другой раз получилось совсем фантастично: молодая семья уезжала от свекрови – с ней, как я понял, отношения невестки решительно не сложились. Свекровь кричала, что квартира «целиком ее», и требовала разделить «пополам» - т.е. половину ей, а половину ее сыну, его жене и малолетнему ребенку. Понятно, что при таких аппетитах согласовать сделку было невозможно, и инспектор по опеке, поглядев на этот семейный «театр Кабуки», согласилась на вариант, при котором доля ребенка существенно уменьшалась. А чтобы все выглядело законно, она сама (!) предложила молодым написать, что у их свекрови кошка, а у ребенка – аллергия на шерсть… Одним словом (это мы возвращаемся к основной линии нашего повествования), решение органов опеки довольно часто бывает весьма субъективным.

Новостройки!!!

О том, что продажа вторичной квартиры и последующая покупка новостройки позволяет хорошо выиграть по количеству метров, сказано уже много раз. Беда, однако, в том, что приобретается «котлован», т.е. новой квартиры нет еще ни юридически, ни физически. И, как подтвердило большинство наших экспертов, согласовать такую сделку у «опекунов» невозможно. «Если дом не построен, опека разрешения не даст, - выражает это мнение Ольга Селютина, руководитель отдела вторичного жилья компании «Русский дом недвижимости». – Так как нет ни реальных квадратных метров, неизвестна стоимость объекта, непонятно его будущее».

Прочие детали

Посмотрим теперь, что представляет собой разрешение органа опеки и попечительства. С точки зрения юридической формы это постановление муниципалитета. В нем говорится, что в ответ на обращение заявителя такого-то ему разрешается провести сделку по продаже квартиры по такому-то адресу с одновременным приобретением квартиры по этакому-то адресу – с обязательным условием, чтобы доля несовершеннолетнего такого-то в этой квартире была не меньше, например, 50%.

Стандартно документ оформляется в течение месяца с момента обращения гражданина. Но могут сделать и быстрее. «Если у заявителя «горит», заседание комиссии могут провести и в течение недели», - говорит эксперт.

Разрешение не имеет срока действия. Но оно действительно только для тех квартир, которые семья с ребенком предполагает продать и купить. Так что если данная сделка сорвалась, то после подбора нового варианта придется отправляться за новым согласием.

И последнее. Поскольку, как уже было сказано выше, у «опекунов» нет четкого регламента и «вертикали», очень сложно оспаривать их решения. Так что в случаях, когда – как вам кажется – инспектор по опеке дает вам отказ без веских на то оснований, жаловаться можно лишь ее прямому начальнику – руководителю муниципалитета. Или – универсальный совет – в суд. Эта рекомендация, правда, столь же юридически безупречна, сколь и практически бессмысленна: суды длятся долго, так что к моменту, когда вы одержите безоговорочную победу, интересующая вас квартира давно будет продана.